不動産投資や事業資金の調達において
「オーバーローン」という言葉を耳にする方は少なくありません。
通常、不動産ローンは購入する物件価格と
同等もしくはそれ以下の融資が基本です。
しかしオーバーローンとは、物件価格以上の資金を
金融機関から借り入れることを指します。
表面上は魅力的な資金調達方法に思えるかもしれませんが、
実際には数多くのリスクが潜んでいます。
属性が良ければ一見お得に見える仕組み
銀行やノンバンクは、申込者の年収や勤務先、
資産状況といった「属性」を重視します。
属性が高ければ、物件価格以上の借入が可能となり、
手元に現金を残したまま投資用不動産を
取得できるケースもあります。
これにより、初期投資を抑えて
複数物件を所有することも可能となるため
、不動産投資家にとっては一見魅力的に映ります。
しかし、借入金は返済義務のある負債であり、
将来的な収支シミュレーションを慎重に行わなければ、
資金繰りの悪化を招く可能性が高まります。
ブローカーに手数料で大きく損をする可能性
オーバーローンを組む場合、金融機関と直接交渉するのではなく、
不動産ブローカーや仲介業者を通じて話が進むケースが少なくありません。
ここで問題となるのが、ブローカーが介在することによる高額な手数料です。
一部の業者は「資金調達のノウハウ」を強調し、
融資額の数%という莫大な成功報酬を要求します。
結果的に、せっかく残した手元資金が
ほとんどブローカーの利益として消えてしまい、
投資家自身が損をするケースが後を絶ちません。
短期的には資金が増えたように見えても、
長期的には大きな負担となるのです。
サブリース契約があっても安心できない理由
投資用不動産では、空室リスクを軽減するために
「サブリース契約」がセットで提案されることが多くあります。
一定の家賃保証を謳うサブリースは、
一見すると安心材料のように感じられるでしょう。
しかし実態は、数年後に保証賃料が減額されるケースや、
契約解除によるリスクが存在します。
サブリースだからといって安定収入が保証されるわけではなく、
むしろオーバーローンの高額返済と合わさって、
経営が一気に苦しくなる可能性があるのです。
不動産価値が低いため売却リスクが高い
不動産を担保に借入を行っている以上、
最終的な出口戦略は売却です。
しかしオーバーローンの場合、物件価格以上の借入をしているため、
万が一の際に売却してもローン残債を
全て返済できないケースが少なくありません。
特に新築ワンルームマンションや地方の収益物件は、
購入直後から資産価値が目減りする傾向にあります。
そのため、急な売却が必要になった場合には
「買い手が見つからない」「売れても大幅な赤字」
といった事態に直面することが多いのです。
毎月の返済額が重くのしかかる
オーバーローンを利用すると、当然ながら借入総額が増えるため、
毎月の返済額も高額になります。
安定した家賃収入や給与収入があるうちは問題がないように思えますが、
空室や修繕費用の発生、金利上昇などにより返済が滞るリスクは常に存在します。
不動産投資は本来、長期的に安定した収益を狙うものですが、
オーバーローンによる返済負担はキャッシュフローを圧迫し、
最悪の場合は自己破産に追い込まれるケースもあります。
まとめ:リスクを理解した上で冷静な判断を
不動産のオーバーローンは、資金調達の一手段として活用できる反面、
非常に大きなリスクを伴います。
属性が高ければ融資は通りやすいかもしれませんが、
ブローカーによる手数料損失や、サブリース契約の不安定さ、
不動産価値の低さ、毎月の返済額の重さなど、複合的にリスクが存在します。
不動産投資を検討する際は、短期的な手元資金の増減に惑わされず、
将来的なリスクと収支シミュレーションを