不動産の購入を行うことで
資金調達を行う方法があります。
調達の条件は比較的厳しめですが、
審査に通ればこれまでの負債を
まとめることが出来る可能性があり
形式上ではありますが
資産を持つことが出来るようになります。
今現在、不動産購入による資金調達を
行う方が結構増えてきておりますが
大きなデメリットがあることも
きちんと視野に入れて行わないと
後で非常に後悔することになります。
見落としがちな注意点
不動産を購入して資金調達する場合
一般的には本来の価格帯よりも
高い金額でローンを組む
いわゆるオーバーローンを組みます。
５００万円の価値しかない不動産に
１０００万円の金額を付けて
ローンを通すような感じです。
不動産の購入による資金調達は
このオーバーローンの仕組みを使うもので
上記の例では５００万円の価値の不動産に
１０００万円のローンを組ませることで
５００万円浮かせるという仕組みです。
不動産業者やブローカー分の手数料もある為
実際には手元に５００万円まるまる
残せるわけではないですが
手元にお金を調達出来る仕組みです。
借入をまとめる案件の場合は
現在ある借り入れを一時的に全て
不動産業者等が全て返済を行い
オーバーローンを組み残ったお金から
借り入れた分を差し引く形になります。
この案件の怖い所としては
まずオーバーローンを組んでいる段階で
非常に損をしている点が挙げられます。
その為、仮に購入した不動産を手放したいと思っても
すぐには手放せないケースが多く
ローンを長期間で支払う必要がある点です。
次に注意したい点としては
債務をまとめる事は出来たとしても
支払いが無くなるわけではない為
毎月の支払いはそのまま発生してしまう点と
併せて管理修繕費が発生してしまう点です。
サブリースが保証されている案件であり
毎月のサブリースで代金とローンの差額を比較し
手出しが数千円程度であればましな方ですが
それでも手出しがある段階で
厳しい状況であるのは間違いないでしょう。
現在の支払額と不動産のローンを比べ
不動産のローンを支払い続けた方が
負担が軽くなるのであればましですが
逆に返済額が大きくなる場合は
手を出さないのが無難です。
また意外と見落としがちなのが
初年度は不動産取得税がかかり毎年税金もかかる点と
更にはマンションの管理修繕費も毎月かかってくる点です。
不動産業者としては
あれこれ情報を流してしまうと
相手が委縮してしまい購入を辞める可能性がある為
全く説明しない事はありませんが
サラッと説明する傾向があります。
不動産業者のペースに持っていかれない為にも、
事前に不動産業者にきちんとこちらから提案し
シミュレーションをして貰う必要がありますし
そのシミュレーションをもって
案件をスタートさせるべきかどうかを
きちんと判断する必要が出来てます。
私自身、過去に案件を紹介された方の中で
その方はブローカーでしたが
肝心のサブリースの事や
税金に関する説明は一切なく
突っ込んで聞いたら非常に条件が
悪いという事が後から判明した事もあります。
幸いにその案件に関しては
私自身直近での既存の借り入れが多かったために
融資がおりませんでしたが
融資がおりていたら今頃もっと
厳しい状況に追い込まれていたかもしれません。
・不動産の毎月のローンはいくらか？
・サブリースは保証されているのか？
・マンションの管理修繕費はどのくらいか？
・税金関係はどのくらいになりそうか？
は最低限確認したうえで
不動産購入による資金調達は
やるべきか否かを検討するべきでしょう。
このような案件を提供する不動産業者や
銀行側は業績に苦しんでおり
実績を上げたいために必死で
購入して貰う様に見た目上良い条件を
並べてくるケースが多いです。
後ろめたい要素に気づかれない為に
親切に対応している可能性もある為
ある程度じっくり検討してから
取り組むかどうかを検討した方が無難でしょう。
